El Tribunal Supremo ha dado un vuelco al marco legal del alquiler vacacional: su sentencia nº 620/2026 anula el Registro Único estatal que obligaba a las viviendas turísticas a inscribirse en un censo nacional para poder anunciarse en las grandes plataformas digitales.
El fallo da la razón a Andalucía y a otras cuatro comunidades autónomas, que recurrieron la medida por invadir sus competencias.
Desde Tecem Abogados analizamos qué supone esta resolución para los propietarios de la provincia de Málaga y qué puertas abre a partir de ahora.
Qué ha resuelto el Tribunal Supremo sobre las viviendas turísticas
La Sala aborda en la sentencia nº 620/2026 la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. El alto tribunal estima parcialmente el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana y concluye que el Estado «carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes». Conviene recordar que casi 88.000 viviendas turísticas de la provincia malagueña estaban afectadas por este sistema.
Por qué el Estado «carece de competencias»
El núcleo del debate no era frenar los abusos del alquiler de corta duración —algo que preocupa tanto a la Unión Europea como al legislador nacional—, sino determinar si el Estado tenía o no cobertura competencial para imponer este censo. El Supremo analiza varios títulos de la Constitución y rechaza que ninguno ampare un registro nacional exhaustivo:
- Art. 149.1.18 CE (ordenación de los registros públicos): el procedimiento no inscribe un contrato ni cargas sobre el inmueble, por lo que no encaja en este título.
- Art. 149.1.1 CE (condiciones básicas de igualdad): no justifica la creación del registro.
- Art. 149.1.13 CE (bases de la actividad económica): la regulación excede de unas «bases» y se superpone a los registros autonómicos.
- Art. 149.1.31 CE (estadística para fines estatales): solo da cobertura a la parte de datos, no al censo.
Qué se anula y qué se mantiene del Real Decreto
La sentencia no tumba la norma al completo. Es importante que los propietarios de viviendas turísticas distingan con claridad las dos partes del fallo:
- Se anula: los preceptos que crean el Registro Único de arrendamientos de corta duración y la obligación de obtener un número estatal para operar en plataformas.
- Se mantiene: la ventanilla única digital, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la cesión de información con fines estadísticos, amparadas en las competencias estatales de coordinación económica y estadística.
Dicho de otro modo: la competencia para registrar las viviendas turísticas sigue siendo exclusiva de la Junta de Andalucía a través de su Registro de Turismo, vigente desde 2016.
25.100 viviendas «ilegales»: qué cambia en Andalucía
El impacto práctico es enorme. La Subdelegación del Gobierno en Málaga cifró en más de 25.100 las viviendas turísticas andaluzas declaradas «ilegales» por no figurar en el censo estatal —más de uno de cada cuatro de toda España—. Muchos de estos inmuebles quedaron fuera del mercado por no poder acreditar la documentación exigida, una traba que llegó a afectar al 70 % de las casas rurales. La anulación del registro despeja esa etiqueta de ilegalidad y pone fin a la duplicidad administrativa que la propia Comisión Europea, a través del mecanismo TRIS, había advertido a España, con plazo vencido el pasado 20 de mayo.
¿Se puede reclamar por los daños y perjuicios?
La resolución es firme y contra ella no cabe recurso, lo que ofrece un terreno sólido para actuar.
Los titulares de viviendas turísticas que asumieron costes derivados de un registro hoy anulado —honorarios del registrador de la propiedad, gestión documental o lucro cesante por haber quedado fuera de las plataformas— pueden estudiar el ejercicio de reclamaciones de responsabilidad patrimonial frente a la Administración.
Cada supuesto exige un análisis individualizado de plazos, pruebas de los perjuicios y vías procesales, por lo que recomendamos una consulta con nuestros abogados antes de iniciar cualquier procedimiento.
Las acciones de responsabilidad patrimonial frente a la Administración están sujetas a un plazo de prescripción de un año, de modo que los propietarios de viviendas turísticas no deberían demorar la valoración de su caso.
Recomendaciones para propietarios de viviendas turísticas
- Conserva todos los justificantes de gastos vinculados al Registro Único: facturas, tasas y documentación aportada.
- Verifica que tu inmueble sigue correctamente inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía, que es la inscripción válida.
- Revisa si tu vivienda fue declarada «ilegal» de forma indebida y guarda cualquier comunicación recibida.
- Asesórate antes de reclamar: en nuestro despacho en Málaga valoramos la viabilidad de tu caso.
Preguntas frecuentes sobre las viviendas turísticas tras la sentencia
¿Desaparece toda obligación de registrar mi vivienda?
No. Solo decae el censo estatal. Sigue siendo obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía, que es la administración competente.
¿Puedo seguir anunciando mi inmueble en las plataformas?
Sí. Al anularse el registro nacional, ya no necesitas el número estatal para operar; basta con cumplir la normativa autonómica vigente.
Me declararon «ilegal» por no estar en el censo, ¿qué hago?
La anulación deja sin sustento esa calificación. Puedes solicitar que se rectifique y, en su caso, reclamar los daños sufridos. Te ayudamos a analizarlo.
¿Sigue activa la ventanilla única digital?
Sí. El Supremo ha mantenido la ventanilla única y las obligaciones de transmisión de datos estadísticos de las plataformas, que no se ven afectadas por la anulación.
En Tecem Abogados seguimos de cerca la normativa de las viviendas turísticas para proteger tus intereses. Si esta sentencia afecta a tus viviendas turísticas o quieres saber cómo regularizar tu situación, escríbenos y estudiamos tu caso.