Cuando un contribuyente afronta una donación o una herencia de un inmueble, una de las preguntas más recurrentes en el despacho es cómo se determina la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La respuesta, hasta hace poco, parecía cerrada: el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro era el suelo mínimo de tributación en donaciones y herencias. Sin embargo, los últimos pronunciamientos del Tribunal Constitucional y la admisión a casación por el Tribunal Supremo de la cuestión sobre su naturaleza han devuelto al contribuyente un margen de defensa que muchos despachos consideraban perdido. En Tecem Abogados analizamos qué cambia, cómo afecta a los propietarios de inmuebles en Málaga y qué pasos prácticos conviene dar antes de firmar la escritura.
1. Qué es el Valor de Referencia y por qué se Convirtió en el Estándar de Hacienda
El valor de referencia fue introducido por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, con efectos desde el 1 de enero de 2022. Desde entonces se aplica como base imponible mínima en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para inmuebles urbanos y rústicos con construcción. En el Impuesto sobre el Patrimonio no opera como base imponible mínima, pero sí entra en juego como uno de los valores de referencia para los inmuebles adquiridos a partir de 2022.
La Dirección General del Catastro publica anualmente este valor mediante resolución, calculado a partir de los precios medios de las compraventas comunicadas por los notarios, ajustados por coeficientes de zona y de antigüedad. La consecuencia práctica fue inmediata: muchos contribuyentes empezaron a tributar por importes superiores al precio realmente pactado o al valor real del inmueble, especialmente en municipios donde el mercado se había enfriado.
2. La Línea Jurisprudencial: Límites al Automatismo del Valor de Referencia
El Tribunal Constitucional ha calificado el valor de referencia como una presunción iuris tantum, esto es, susceptible de prueba en contrario por parte del contribuyente. En esa misma línea, el Tribunal Supremo admitió a trámite en abril de 2026, mediante Auto de 29 de abril (recurso 8442/2024), la cuestión sobre si dicho valor admite prueba en contrario en el ámbito del ISD. Aunque no existe todavía un fallo de fondo del Supremo que consolide doctrina, esta apertura procesal, unida a la posición del Constitucional, permite al contribuyente acreditar mediante tasación pericial contradictoria, peritajes inmobiliarios, escrituras de la misma zona o informes de comparables que el valor de mercado real del inmueble es inferior al fijado por Catastro.
El cambio de criterio es relevante porque traslada la carga probatoria a un terreno en el que el contribuyente bien asesorado puede ganar la partida: si el inmueble objeto de donación o herencia tiene patologías constructivas, está en una zona en regresión, presenta cargas o servidumbres que reducen su valor o, sencillamente, el mercado local opera a precios inferiores, todos esos elementos pueden integrarse en una prueba dirigida a la administración tributaria. La práctica del rechazo automático por parte de las oficinas liquidadoras autonómicas es cada vez más cuestionable a la luz de estos pronunciamientos.
3. Cómo Afecta a las Donaciones de Inmuebles en Málaga
En la provincia de Málaga el impacto es particularmente intenso por la heterogeneidad del mercado. Mientras que en zonas como Marbella, Estepona o el Centro de Málaga el valor de referencia tiende a quedarse por debajo del precio real, en municipios del interior, en la Axarquía oriental o en barrios periféricos de la capital, ocurre con frecuencia lo contrario: el valor de referencia supera al valor real de transmisión. En esos supuestos, los donatarios pueden estar soportando un ISD apreciablemente superior al que les correspondería con una valoración ajustada al mercado, una diferencia que sólo se detecta cuando se compara el valor catastral asignado con tasaciones independientes y comparables reales de la zona.
La Junta de Andalucía aplica una bonificación del 99% en el ISD para descendientes, ascendientes y cónyuges desde 2022, pero esta bonificación no exime del cálculo correcto de la base imponible. Una base sobrevalorada arrastra efectos colaterales en futuras transmisiones y en el cómputo de la ganancia patrimonial en el IRPF del donante.
4. Estrategias Prácticas Antes de Firmar la Escritura
A la vista del marco actual y de la apertura jurisprudencial sobre el valor de referencia, el asesoramiento legal previo a la escritura es más rentable que nunca. Las actuaciones recomendadas para una donación o sucesión de inmueble son:
- Consulta previa del valor de referencia en la sede electrónica del Catastro, antes incluso de fijar la fecha de la escritura
- Tasación pericial independiente realizada por sociedad de tasación homologada por el Banco de España cuando el valor de mercado parezca inferior
- Análisis de cargas, servidumbres y estado real del inmueble: humedades, aluminosis, declaraciones de ruina parcial, expedientes urbanísticos pendientes
- Estudio comparado de transmisiones recientes en el mismo edificio o zona registral durante los últimos doce meses
- Planificación del momento de la transmisión en función del calendario de actualización del valor de referencia (publicación anual)
5. Qué Hacer Si Ya Has Recibido una Liquidación Sobrevalorada
Si el contribuyente ya ha presentado la autoliquidación tomando como base el valor de referencia y considera que es superior al valor de mercado real, dispone de dos vías principales de defensa: la rectificación de autoliquidación con solicitud de devolución de ingresos indebidos en el plazo de cuatro años desde el fin del plazo voluntario de presentación, o el recurso de reposición y posterior reclamación económico-administrativa si la oficina liquidadora ha girado una liquidación complementaria al alza.
En ambos casos, la pieza clave de la defensa es la prueba pericial: sin un informe técnico solvente que acredite el valor de mercado, la administración no admitirá la rectificación. El Tribunal Económico-Administrativo Central viene admitiendo en sus resoluciones más recientes la prueba pericial solvente del contribuyente cuando se cuestiona el valor de referencia: la prueba debe ser técnicamente sólida, pero, si lo es, la pretensión tiene recorrido. Si te encuentras en esta situación, consulta con nuestro equipo antes de que prescriban los plazos: la diferencia económica suele ser muy relevante.
6. Implicaciones Futuras: Ganancia Patrimonial y Plusvalía Municipal
Un error común al donar o heredar es pensar solo en el ISD del momento. La base imponible que se consigna en esa escritura, derivada habitualmente del valor de referencia, se arrastra como valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones. Una sobrevaloración inicial genera, por un lado, una mayor tributación inmediata en el ISD y, por otro, una menor ganancia patrimonial cuando el inmueble se venda posteriormente. Sin embargo, esto solo es ventajoso si efectivamente se produce esa venta futura: para inmuebles destinados a uso propio o de la familia, la sobrevaloración derivada del valor de referencia es pura pérdida fiscal.
La plusvalía municipal, regulada por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la sentencia del Tribunal Constitucional, opera con reglas propias y permite optar entre el método objetivo y el método real de cálculo. Aquí también el valor de referencia puede tener efectos colaterales que conviene anticipar antes de firmar.
7. Perspectiva 2026: Hacia una Aplicación Más Equilibrada
La evolución reciente de los pronunciamientos jurisprudenciales y administrativos apunta a una aplicación cada vez más equilibrada del valor de referencia. La Dirección General del Catastro publica anualmente los valores en el BOE, y el debate técnico-jurídico sobre el método de cálculo y su correspondencia con el valor de mercado real permanece abierto. Hasta que el Tribunal Supremo resuelva la cuestión admitida a casación y se asiente jurisprudencia consolidada, la mejor protección del contribuyente sigue siendo el asesoramiento legal y técnico previo a la operación.
En Tecem Abogados acompañamos a familias y empresas en la planificación de donaciones y sucesiones desde 1994, con especial atención al impacto fiscal en la provincia de Málaga. Si quieres conocer dónde encontrarnos, puedes visitar nuestra ubicación en Google Maps y concertar una primera consulta sin compromiso.
Preguntas Frecuentes sobre el Valor de Referencia en Donaciones y Herencias
¿El valor de referencia del Catastro es obligatorio en una donación?
Sí, es la base imponible mínima del ISD desde 2022, pero admite prueba en contrario: el Tribunal Constitucional lo ha calificado como presunción iuris tantum y el Tribunal Supremo ha admitido a casación la cuestión en abril de 2026. Si se acredita mediante tasación pericial que el valor de mercado es inferior, el contribuyente puede solicitar la rectificación de la autoliquidación.
¿Cómo puedo saber si el valor de referencia de mi inmueble es excesivo?
La consulta gratuita está disponible en la sede electrónica del Catastro. Para valorar si es excesivo conviene comparar con tasaciones recientes de inmuebles similares en la misma zona, escrituras de compraventa próximas en el tiempo y, en casos relevantes, encargar una tasación a sociedad homologada por el Banco de España.
¿Qué plazo tengo para reclamar si he pagado un ISD sobre un valor de referencia sobrevalorado?
El plazo general para solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos es de cuatro años desde el día siguiente al fin del plazo voluntario de presentación (seis meses desde el fallecimiento en herencias, treinta días hábiles en donaciones).
¿La bonificación andaluza del 99% del ISD elimina el problema del valor de referencia?
No por completo. La bonificación reduce la cuota, pero el valor consignado se arrastra como valor de adquisición para futuras transmisiones e influye en el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF. Una base sobrevalorada genera efectos fiscales colaterales que conviene evaluar caso por caso.