Este artículo tiene como objetivo analizar en profundidad un tema de especial relevancia en el ámbito del derecho mercantil y arrendamientos en Málaga: la indemnización por clientela derivada de la extinción de un contrato de arrendamiento de local comercial. Este concepto, regulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tiene una gran importancia tanto para arrendadores como para arrendatarios, especialmente en sectores como la hostelería, donde la fidelización de clientela añade un valor económico considerable.

Contexto y Requisitos Legales para la Indemnización por Clientela

De acuerdo con la normativa vigente, el artículo 34 de la LAU establece que, al finalizar un contrato de arrendamiento de un local de negocio, el arrendatario tiene derecho a recibir una indemnización si se cumplen ciertos requisitos. En términos generales, esta indemnización se justifica cuando la actividad comercial desarrollada por el arrendatario ha generado una clientela estable, lo que proporciona al local un valor económico adicional que puede ser aprovechado por quien continúe explotando el negocio en ese mismo local.

Requisitos Clave del Artículo 34 LAU:

1.Contrato de uso distinto de vivienda: El arrendamiento debe haber sido destinado para actividades comerciales o profesionales, no residenciales.

2.Actividad comercial de cara al público durante los últimos 5 años: El negocio debe haber generado una clientela estable a lo largo de este período, lo que se traduce en un valor económico para el local.

3.Expiración del plazo contractual: El contrato de arrendamiento debe haber llegado a su término, sin que haya mediado una prórroga voluntaria acordada por ambas partes.

4.Manifestación de renovación: El arrendatario debe haber manifestado su voluntad de renovar el contrato con una antelación mínima de cuatro meses antes de su expiración.

Caso Práctico: Indemnización en el Ámbito de la Hostelería

En el Tribunal Supremo, un caso reciente (TS 19-6-24, EDJ 598802) analizó una situación en la que el arrendatario de un local de hostelería solicitó una indemnización tras la extinción de su contrato. El contrato de arrendamiento fue inicialmente pactado por un plazo de 10 años, prorrogados por dos años adicionales. Tras la devolución del local y la entrega de la fianza, el arrendatario demandó una indemnización de 96.000 euros, en virtud del artículo 34 de la LAU, argumentando que había generado una clientela que sería aprovechada por el nuevo arrendatario.

El tribunal determinó que procedía la indemnización, ya que el nuevo ocupante del local continuó la actividad de hostelería con el mismo nombre comercial y parte del personal anterior, aprovechando la clientela previamente generada. Esta situación cumplía con los requisitos establecidos por la LAU para que se reconociera el derecho a la indemnización.

Aspectos Clave del Fallo

1.Valor económico de la clientela: El Tribunal Supremo destacó que la clientela habitual del local añade un valor significativo al negocio, especialmente en el sector de la hostelería, donde la fidelización de clientes es crucial.

2.Renovación no acordada: A pesar de que el arrendatario expresó su interés en renovar el contrato, las partes no llegaron a un acuerdo, lo que reforzó el derecho del arrendatario a reclamar la indemnización.

3.Cuantificación de la indemnización: La cuantía de la indemnización se determinó en una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, resultando en un total de 96.000 euros.

Implicaciones para Arrendadores y Arrendatarios en Málaga

Este tipo de indemnizaciones puede tener un gran impacto económico para arrendadores y arrendatarios de locales comerciales en Málaga, especialmente en sectores que dependen de una clientela estable como la hostelería o el comercio minorista. Es fundamental que ambas partes comprendan los derechos y obligaciones que derivan del artículo 34 de la LAU, y que ajusten sus contratos en consecuencia, incluyendo o excluyendo cláusulas relacionadas con la indemnización por clientela.

Conclusión

La indemnización por clientela en contratos de arrendamiento es un derecho clave para los arrendatarios comerciales, particularmente en negocios con una clientela establecida. Para los arrendadores, es fundamental considerar este aspecto al redactar o renegociar contratos de arrendamiento. En Tecem Abogados y Asesores, nuestro equipo de expertos en derecho mercantil y arrendamientos en Málaga está preparado para asesorar tanto a arrendadores como arrendatarios, garantizando que sus derechos y obligaciones se respeten plenamente conforme a la ley.