Zonas comunes de uso privativo: ¿quién responde ante daños por filtraciones o reformas no autorizadas?
Las zonas comunes de uso privativo —como terrazas, patios, azoteas o sótanos— suelen generar conflictos frecuentes entre vecinos. Aunque forman parte de los elementos comunes de un edificio, su disfrute exclusivo por parte de uno o varios propietarios suele derivar en disputas, especialmente cuando surgen problemas estructurales o cuando se realizan reformas sin autorización de la comunidad.
Un reciente caso resuelto por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha vuelto a poner sobre la mesa esta cuestión: ¿quién debe pagar los daños causados por filtraciones en una terraza comunitaria de uso exclusivo? La sentencia es firme y marca una pauta clara sobre la responsabilidad de conservación en este tipo de espacios.
Desde Tecem Abogados y Asesores, analizamos el conflicto, la interpretación judicial y cómo debe actuar una comunidad de propietarios ante situaciones similares.
El origen del conflicto: filtraciones desde una terraza comunitaria
En el caso juzgado, el propietario de una plaza de garaje ubicada en la planta baja del edificio comenzó a sufrir goteras y manchas de humedad en el techo de su plaza, así como daños en su vehículo. La causa fue identificada: filtraciones de agua procedentes de una terraza situada justo encima, un elemento común de uso privativo atribuido a un vecino del primer piso.
Modificaciones no autorizadas en la terraza
La controversia se agravó al descubrirse que el propietario que disfrutaba de la terraza había realizado una ampliación de su vivienda sin autorización de la comunidad. En concreto:
- Se inutilizó el sumidero original.
- Se instaló un nuevo desagüe tras una fachada modificada.
- Se construyó un anexo en la terraza para ampliar el salón.
Tanto la comunidad como la aseguradora rechazaron hacerse cargo de los daños, señalando al propietario como responsable por haber alterado la estructura sin permiso. Sin acuerdo entre las partes, el caso llegó a los tribunales.
La sentencia: responsabilidad de la comunidad de propietarios
El juez ha dictado una resolución firme en la que condena a la comunidad de propietarios a reparar la terraza y a indemnizar al demandante. En concreto:
- Se obliga a la comunidad a ejecutar las obras de impermeabilización y reparación estructural.
- Se establece una indemnización adicional de 487,01 € por los daños sufridos.
- El coste de la intervención se valora en 1.500 €, incluyendo picado, tendido, enlucido, pintura y alquiler de andamios.
Argumentos clave del juzgado
El fallo se basa en los siguientes puntos:
- La terraza es un elemento común, aunque de uso privativo, y actúa como cubierta del edificio, por lo que su mantenimiento es responsabilidad de la comunidad.
- No se ha acreditado que las filtraciones se deban directamente a las obras ejecutadas por el propietario.
- La comunidad era conocedora de la existencia de reformas, y no actuó ni realizó requerimientos para regularizarlas.
- No se ha demostrado que las modificaciones hayan afectado la seguridad del edificio.
Por tanto, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), corresponde a la comunidad ejecutar las obras de conservación de los elementos comunes.
Marco legal: ¿qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de la comunidad de mantener en buen estado los elementos comunes, independientemente de que se encuentren cedidos en uso privativo a uno o varios propietarios.
Elementos comunes y responsabilidad compartida
- Aunque el uso exclusivo sea de un vecino, la comunidad conserva la titularidad sobre ese espacio.
- Cualquier deterioro estructural, daño o filtración que afecte al edificio debe ser reparado por la comunidad.
- Solo en caso de mala utilización o alteración sin autorización que haya provocado directamente el daño, podría trasladarse la responsabilidad al propietario.
Importancia de los acuerdos y requerimientos
Una clave en este caso fue la inacción de la comunidad. A pesar de conocer las obras, no se acordó actuar ni se exigió formalmente al vecino la restitución del estado original ni la obtención de permisos.
La jurisprudencia es clara: la tolerancia pasiva puede suponer consentimiento tácito. En ausencia de oposición formal, la comunidad no puede desligarse completamente de la responsabilidad sobre el elemento común.
Recomendaciones legales para comunidades y propietarios
En Tecem Abogados y Asesores, hemos asesorado a decenas de comunidades y propietarios en casos similares. Para evitar conflictos futuros, recomendamos:
Para comunidades de propietarios
- Vigilar el uso y mantenimiento de zonas comunes de uso privativo.
- Exigir permisos formales para cualquier modificación o ampliación.
- Adoptar acuerdos en junta cuando se detecten obras no autorizadas.
- Contratar seguros adecuados que contemplen estas situaciones.
Para propietarios con uso privativo
- Solicitar autorización por escrito antes de realizar cualquier obra.
- Evitar alterar desagües, estructuras o instalaciones sin proyecto técnico aprobado.
- Asumir el mantenimiento ordinario del espacio (limpieza, conservación menor).
- Colaborar con la comunidad ante incidencias, ya que sigue siendo un elemento común.
Prevenir conflictos en zonas comunes requiere diligencia legal
Este caso evidencia que la gestión negligente o la falta de formalidad en la administración de los elementos comunes puede acabar en litigios costosos para ambas partes. Las terrazas, patios o azoteas de uso privativo no son propiedad individual del vecino que los disfruta, sino responsabilidad colectiva, especialmente cuando su mal estado afecta a terceros.
En Tecem Abogados y Asesores, contamos con un equipo especializado en propiedad horizontal y conflictos entre vecinos, ofreciendo:
- Asesoramiento preventivo
- Mediación en conflictos
- Redacción de acuerdos comunitarios
- Defensa legal ante tribunales